À l’origine : une forte demande de logements en location
Toutes les zones urbaines à forte densité de population en Europe, en Asie et en Amérique du Nord connaissent aujourd’hui une offre insuffisante de logements. Un problème grandissant selon Shaun Stevens, Real Estate Strategist chez BNP Paribas Asset Management. « La cause est double. D’une part, l’urbanisation se poursuit avec le déplacement des populations vers les grandes villes. D’autre part, le manque de construction de nouveaux logements conduit à aggraver le déséquilibre entre l’offre et la demande. Résultats : une pression immobilière accrue et une augmentation du nombre de demandes de logements locatifs dans ces villes », explique-t-il.
Une tendance qui n’est pas près de faiblir selon BNP Paribas Asset Management. La hausse du nombre de ménages devrait se poursuivre, tout comme les déplacements des populations vers les zones urbaines. « Nous estimons que le secteur du logement locatif en Europe représente une opportunité d’investissement intéressante », souligne Shaun Stevens. En effet, les locataires représentent aujourd’hui plus de 25 % des ménages dans l’Union européenne et jusqu’à 50 % des ménages dans certains pays comme l’Allemagne.
Le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements est un problème structurel qui n’est pas appelé à disparaître de sitôt.
« Le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements est un problème structurel qui n’est pas appelé à disparaître de sitôt », précise Shaun Stevens. Un contexte idéal pour soutenir la croissance de l’immobilier locatif résidentiel.
Pour investir dans le locatif, deux possibilités s’offrent aux épargnants :
- acheter directement un bien pour le louer et en assumer la gestion,
- acheter des parts d’une société de placement immobilier qui détient des actifs dans ce secteur. Cette société investit dans plusieurs immeubles et se charge de leur gestion. Les actifs peuvent être des résidences, de l’immobilier de bureaux, des plateformes logistiques, des commerces, des centres commerciaux, etc. L’épargnant investit alors indirectement, mais plus aisément.
Les investissements indirects : une offre de plus en plus prisée
Les sociétés de placement immobilier sont aujourd’hui une manière simple d’investir dans l’immobilier locatif au travers de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ou d’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) notamment. Les SCPI continuent de susciter l’intérêt des investisseurs avec une collecte nette de près de 2,4 Mds€ au premier semestre 2018, selon les dernières estimations de l’Aspim-IEIF.
« Les principales attentes exprimées par les associés sont évidemment une performance et un rendement élevés des produits. A cela s’ajoute un risque maîtrisé et un marché immobilier résilient, autant d’atouts qui permettent aux SCPI de maintenir leur attractivité auprès des investisseur privés » analyse Sigrid Duhamel, Présidente de BNP Paribas REIM France.
Plusieurs avantages expliquent le succès de telles solutions chez les investisseurs.
- Elles permettent de se constituer un patrimoine facilement tout en bénéficiant de revenus périodiques : les SCPI proposent des tickets d’entrée relativement bas (quelques centaines d’euros seulement), et sont souvent plébiscitées par les investisseurs pour se constituer un revenu complémentaire, transmettre son patrimoine ou encore optimiser sa fiscalité.
- Elles sont des produits rassurants pour les investisseurs : l’immobilier étant un actif réputé stable et durable, les investissements indirects sont perçus comme d’excellents moyens de diversifier ses placements.
- Elles sont des outils de diversification : à la différence des investissements dans un bien unique, investir dans une société de placement revient à mutualiser les risques locatifs grâce à la diversité des immeubles, des localisations et des locataires dans lesquels elle investit. En outre, un épargnant peut faire le choix de placer son argent dans une seule SCPI, ou de diversifier son placement en devenant associé de chaque fonds.
- Elles garantissent surtout plusieurs SCPI selon les objectifs recherchés et les caractéristiques d’une délégation de l’ensemble de la gestion, y compris l’investissement à des professionnels de l’immobilier appartenant à une société de gestion. En effet, celle-ci s’occupe de tout : sélection et acquisition des immeubles, entretien, sélection des locataires, perception des loyers, revente des biens, versement des revenus, information des associés…
En France, il existe deux types de véhicules permettant aux particuliers d’accéder facilement à un tel patrimoine locatif : la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), qui n’achète que de l’immobilier locatif et l’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier), qui utilise la majorité des placements pour acheter de l’immobilier locatif mais cherche aussi à diversifier sur les marchés financiers. Si une seule lettre distingue ces deux placements, leur nature permet de répondre à des logiques d’investissements bien différentes : celle de la performance pour les SCPI et celle de la liquidité pour les OPCI.
Investir en toute conscience des risques
Il convient de garder à l'esprit que, comme tout placement immobilier, l'investissement locatif n'est pas exempt de risques. Les revenus versés ne sont pas garantis. Lors de la revente également, le capital investi n'est pas garanti. Enfin, la liquidité de ces investissements est réduite et moindre comparée à certains placements purement financiers par exemple.
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