Immobilier de bureau et Covid-19 : les 3 grandes leçons à tirer

  • 18.01.2021

L’immobilier est, comme nombre de secteurs, fortement impacté par la crise sanitaire mondiale. Quelles évolutions peut-on anticiper sur le marché l’immobilier de bureau ? Décryptage grâce au dernier TrendBook de BNP Paribas Real Estate, édition spéciale Covid-19.

1. Entreprises locataires et investisseurs accusent le coup mais les fondamentaux restent solides

Malgré les pressions financières à court-terme, locataires et bailleurs ont été amenés à travailler de concert. Exemple des solutions mises en œuvre pour les accompagner, BNP Paribas Real Estate Irlande a restructuré les baux locatifs d’une zone de Dublin, offrant aux locataires un allègement de loyers en échange d’une prolongation de contrats.

Les projets des investisseurs, quant à eux, demeurent relativement stables malgré la baisse sectorielle. 50 % [1] des investisseurs interrogés par BNP Paribas Real Estate déclarent poursuivre leurs projets d’investissement. Le nombre de transactions réalisées à des prix pré-Covid pendant le confinement témoigne d’une confiance dans un marché qui, étant globalement en sous-capacité, paraît peu propice à une réduction importante des prix.

Les chiffres-clés du marché bureaux en Europe au troisième trimestre 2020 [2] comparés aux indicateurs du troisième trimestre 2019

  • Diminution des valeurs primes de l’ordre de 1 à 3 % en Europe sur l’année.
  • Hausse moyenne de 5,9 % des taux de vacances dans les 15 principaux marchés européens, soit +40 Pdb (points de base) comparé à 2019.

  • Chute de la demande placée de bureaux dans les marchés européens : de -12 % à Amsterdam, -32 % à Dublin, -34 % pour les « Big Four » allemands, -46 % à Paris et -48 % à Londres (Central London).

  • Baisse de -45 % des volumes d’investissement en immobilier commercial (même si le volume d’investissement devrait rester deux fois plus élevé que pendant la crise financière de 2009).

  • Seulement +10 Pdb d’augmentation des rendements prime pour les bureaux prévu pour 2020.

2. Le travail à distance : une nécessité sanitaire plus qu’une nouvelle norme

Même si l’expérience généralisée du télétravail a suscité certaines réactions positives, ni les entreprises ni les salariés n’appellent au « full remote », ou 100 % télétravail.

Les grands groupes comme IBM, Google et Microsoft, après avoir tenté l’aventure du travail « 100 % à distance », ont d’ailleurs fait machine arrière, que ce soit pour des raison de préservation de cohésion d’entreprise, de motivation, d’onboarding, etc.

Les Français face au télétravail : un bilan positif à court-terme [3]

  • 56 % des sondés disaient avoir travaillé aussi bien (ou mieux) à distance, contre 34 % de l’avis contraire.
  • 83 % appelaient un développement massif du travail à distance.

  • 65 % considéraient que ce développement permettrait aux salariés de vivre où ils le souhaitent.

  • 59 % des salariés estiment que cette dispersion géographique serait une réelle menace à la diffusion de la culture de l’entreprise.

  • 38 % des actifs souhaitaient regagner le rythme présentiel pré-confinement.

  • 32 % étaient favorables à un entre-deux.

  • 32 % évoquaient les conditions matérielles du lieu de travail comme motivation de retour au bureau, et 31 % l’envie de revoir leurs collègues.

Ces statistiques font écho à d’autres études internationales [4] sur le travail à distance, avec 62 % des salariés sondés déclarant se concentrer davantage sur leur travail, mais 57 % exprimant leur envie de retrouver les contacts en personne.1280x480px

3. Le futur est aux espaces hybrides et fluides

Si l’on peut effectivement s’attendre à une réduction des espaces de travail pour les petites entreprises en recherche d’économies, le bureau demeure un point fondamental de l’identité des entreprises. « Vaisseau-amiral » autant qu’incarnation de l’image d’entreprise, il joue un rôle prépondérant en termes de marque employeur dans l’attraction et la rétention des talents.

Il est donc essentiel de penser les différentes utilisations d’espaces hybrides conviviaux, productifs et modulables plutôt qu’un simple équilibre entre travail à distance et travail sur place.

« L’immeuble de bureaux conservera une place centrale, j’en suis convaincu, mais il s’apparentera de plus en plus à un hôtel d’activités transverses et modulables que le coworking et le travail à distance viendront simplement compléter », explique Éric Siesse, Deputy Managing Director, Head of Lettings, BNP Paribas Real Estate Paris.

Face à l’augmentation probable des demandes de flexibilité́ des baux et des espaces de catégorie A+ aménagés par le propriétaire, BNP Paribas Real Estate a donc proposé en Angleterre une nouvelle offre pour rationaliser les déménagements des occupants, réduisant ainsi les coûts de vacance locative. Les équipes de Property Management et d’Investement Management (BNP Paribas REPM et REIM) ont beaucoup accompagné leurs clients cette année également pour les aider à trouver les solutions les plus adaptées.

De la même façon, l’offre « Now Connected » développée avec Now Coworking et BNP Paribas Real Estate est pionnière en ce qu’elle propose des aménagement modulables et réversibles.

Le TrendBook de BNP Paribas Real Estate : accompagner les utilisateurs et les investisseurs au plus près de leurs besoins


Nous entrons dans une nouvelle ère. Il est donc nécessaire de réfléchir collectivement pour identifier des éléments de réponses concrets et opérationnels. Interviews d’experts et de professionnels internationaux, analyses, exemples : le nouveau TrendBook de BNP Paribas Real Estate est le support idéal pour accompagner la mise en place d’une stratégie immobilière agile et résiliente. 

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Photo Credit ©PixAchi

[1] Étude réalisée par BNP Paribas Real Estate auprès d’un échantillon de 131 investisseurs et/ou propriétaires en immobilier d’entreprise, clients ou prospects, sur la période du 12 au 26 mai 2020.

[2] Chiffres BNP Paribas Real Estate – At a glance Q3 202, Main office market in Europe & BNP Paribas Real Estate – Département Research International à date de parution du Trend Book Spécial « Les Effets de la Covid-19 #1

[3] Étude IFOP réalisée pour BNP Paribas Real Estate auprès d’un échantillon représentatif de la population française âgée de 18 ans et plus de 1501 personnes interrogées du 28 au 29 avril 2020

[4] Étude réalisée par Okta et YouGov sur un échantillon de 6000 salariés de bureau en France, Allemagne, Pays-Bas et Royaume-Uni entre avril et mai 2020

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