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Les campings : un eldorado au grand air pour les investisseurs

  • 30.07.2020

Montée en gamme, bonne rentabilité : les campings attirent les investisseurs en quête de diversification. Depuis plusieurs années, le secteur connaît une profonde transformation. Une tendance qui n’a pas échappé à BNP Paribas Real Estate, qui gère depuis 2017 un Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPPCI) dédié.

Le marché des campings est en pleine effervescence et attire les investisseurs, partout en Europe – notamment au Portugal et aux Pays-Bas – mais principalement en France, première destination du continent pour les amateurs de campings, et qui concentre un tiers des capacités européennes.

L’irrésistible montée en gamme des campings

L’engouement des investisseurs s’explique facilement. La fréquentation des campings est montée en flèche au cours des dix dernières années. Non seulement le nombre de nuitées a progressé de plus de 25 % en dix ans – 103 millions de nuitées en 2009 contre 129 millions en 2019 –, mais la montée en gamme de nombreux campings permet d’afficher des chiffres d’affaires plus élevés et un meilleur retour sur investissement.  Aujourd’hui, les campings non classés – établissements modestes, situés en milieu rural et loin du littoral – ne représentent plus que 21 % des campings et 56,8 % du chiffres d’affaires total de l’hôtellerie de plein air est réalisé par des grands groupes.

Les campings « nus », prêts à accueillir les tentes des campeurs, cèdent progressivement du terrain à des établissements luxueux, composés de bungalows, de mobil-homes ou de chalets. Quand ils conservent encore des tentes, les campings proposent de spacieux modèles équipés de véritables lits. Des éléments de confort nettement appréciés, qui justifient des tarifs plus élevés.

Les services, eux aussi, se sont multipliés. Certains campings jouent la carte du club de vacances, multipliant les installations pour les familles, les jeux aquatiques, les spas, les installations sportives et les restaurants. D’autres misent sur le côté nature, en proposant de l’évasion et des séances de yoga ou de méditation. Dans tous les cas, la clientèle, elle aussi, a changé, avec l’arrivée massive de cadres parmi ces campeurs d’un nouveau genre, qui, sur place, disposent d’un pouvoir d’achat important. On ne parle d’ailleurs plus seulement de « camping » mais d’« hôtellerie de plein air ».

Des arguments qui parlent aux investisseurs

Cette montée en gamme, observée sur le marché depuis une quinzaine d’années, est rendue possible par la consolidation qui s’est opérée dans le secteur. Un grand nombre d’opérateurs indépendants ont pris leur retraite et ont revendu leurs affaires à des sociétés ou à des fonds spécialisés. Les adresses 4 ou 5 étoiles représentent désormais un quart des établissements et regroupent plus du tiers des emplacements.

Avec un portefeuille important et des moyens élevés, ces derniers peuvent rapidement mettre en œuvre les travaux de transformation. Ils profitent du savoir-faire des opérateurs exploitants et d’une économie d’échelle qui n’existait pas chez les indépendants. Pour les investisseurs, ces opérations de création de valeur sont avantageuses. Elles leur permettent, en outre, de diversifier leurs actifs, notamment à l’heure où l’immobilier de bureaux doit se réinventer après la lame de fond de la

Covid-19. En outre, les installations des campings sont légères et leur impact environnemental est faible, ce qui en renforce l’attractivité pour les investisseurs soucieux de financer des projets responsables.


Dès 2017, BNP Paribas Real Estate a compris l’intérêt des campings et a créé l’OPPCI spécialisée Plein Air Property Fund 1. Réservé aux investisseurs avertis, cet organisme de placement professionnel collectif en immobilier a, depuis, investi dans 16 emplacements, avec un objectif de montée en gamme et d’exploitation supplémentaire pour une rapide création de valeur. La saison 2020 sera probablement en demi-teinte, car le nombre de locations doit être plus bas pour respecter les règles de distanciation sociale. En outre, les touristes étrangers ont, pour la plupart, différé leur séjour dans l’Hexagone. Néanmoins, les emplacements de premier choix de notre OPPCI leur confèrent, sur le long terme, et même en temps de crise, une forte attractivité.